지주택 실패할 수밖에 없는 3가지 이유

지주택이란 지역주택조합이라고도 하며, 조합원들이 자신들의 토지나 분담금을 모아서 주택사업을 진행하는 방식입니다. 지주택은 많은 문제점과 위험성을 내포하고 있는데요. 이 글에서는 지주택이 실패할 수밖에 없는 3가지 이유를 알려드리겠습니다.

 

 

지주택-실패하는-이유

 

목차

 

 

토지확보 어려움

 

지주택 사업을 하려면 가장 먼저 토지를 확보해야 합니다. 지주택 사업계획승인을 위해서는 토지소유권의 95%를 확보해야 하는데요. 이는 일반 정비사업의 80%보다 훨씬 높은 비율입니다.

 

단순 계산으로 똑같은 평수/지분의 집이 100개 있을 때, 95개를 확보하는 것이 쉬운 일일까요?

 

 

지주택-조합원-가입계약서

 

또, 보상금이 적절하지 않아 일부 토지주들은 이른바 '알박기'를 하면서 사업을 방해합니다. 단, 방해라는 표현은 오로지 지주택 사업 측의 입장이며 토지주들은 제대로 된 보상을 받지 못할 것이니 상당히 억울하죠.

 

🔎 한국의 레전드 알박기 사례

 

 

지주택문제

 

이자 비용 증가로 인해 조합원들이 막대한 분담금을 떠안게 되며 악순환이 시작됩니다.

지인 중 한명이 몇 년 전에 서울 영등포구에 있는 지주택에 조합원으로 참여했습니다. 그때는 토지가 저렴하고 사업이 순조롭게 진행될 것이라고 생각했습니다. 하지만, 사업이 시작되고 나서야 알게 된 사실이 있었습니다. 바로 토지의 5%를 소유하고 있는 한 토지주가 사업에 반대하고 있었다는 것입니다.

 

지주택조합원-항의

 

그 토지주는 자신의 토지를 팔지 않겠다고 고집하고 사업에 참여하지도 않았습니다. 그래서 조합은 그 토지주에게 상당히 높은 보상금을 제시했지만, 그 토지주는 그것조차 거절했습니다. 결국, 조합은 그 토지주를 상대로 소송을 제기했지만, 법원은 그 토지주의 토지소유권을 인정했습니다.

 

그렇게 사업은 무기한 연기되었고, 지인은 이미 낸 분담금을 돌려받지 못했습니다.

 

이렇게 토지확보의 어려움은 지주택 사업의 가장 큰 난관입니다. 토지소유권의 95%를 확보하는 것은 결코 쉽지 않은 일이며, 그렇지 않으면 사업이 승인되지 않습니다.

 

또한, 토지주들의 알박기로 인해 사업이 지연되거나 취소되는 경우도 많습니다. 이런 상황에서 조합원들은 분담금을 낭비하거나, 토지를 잃거나, 소송에 휘말리는 등의 피해를 입습니다.

 

 

 

 

추가 분담금 증가

 

 

지주택-추가분담금

지주택 사업은 조합원들이 분담금을 내고 그 분담금으로 토지를 매입하고, 공사를 진행하는 방식입니다. 그런데 사업이 진행되는 동안에는 여러 가지 상상 이상의 비용이 발생하게 됩니다. 예를 들어 토지가격 상승, 공사비 인상, 금리의 변동, 소송비용, 조합운영비 등입니다.

 

 

지주택-추가분담금-조합원-분쟁

 

이런 비용은 일반적으로 지속적으로 늘어나게 되어 있으며, 결국은 조합원들이 추가로 부담해야 합니다. 즉, 추가 분담금을 내야 합니다. 추가 분담금은 사업의 규모와 기간에 따라 달라지지만 보통 수천만원에서 수억원에 이릅니다.

 

 

경기도 안산시에 있는 지주택 사례를 들어보겠습니다. 최초 분담금이 1억원이었고 사업기간이 3년이었는데요. 사업이 시작되고 나서야 알게 된 사실이 하나 있었습니다. 바로 공사비가 예상보다 30%나 증가했다는 것입니다. 그 이유는 건설사의 파산과 재료비의 인상 때문이었습니다.

 

 

지주택-추가분담금-증가-집회

 

그래서 조합은 조합원들에게 추가 분담금을 요구했고 그 액수는 3천만원이었습니다. 많은 조합원들이 충격을 받았죠. 하지만 3천만원이 끝이 아니었습니다. 사업이 진행되는 동안에는 금리가 상승하고 여러 상가에 대해 소송비용이 발생함에 따라 조합운영비가 증가했습니다.

 

결국, 2년 뒤 추가 분담금은 총 8천만원이 되었습니다.

이렇게 추가 분담금의 증가는 지주택 사업의 또 다른 난관입니다. 추가 분담금은 사업의 변동사항에 따라 예측할 수 없으며, 무한정 증가할 수 있습니다. 또한, 추가 분담금을 내지 못하면 조합에서 탈퇴하거나 토지를 못 받는 등의 피해를 입습니다.

 

 

 

 

업무대행사의 전횡

 

지주택 사업은 조합원들이 직접 주도하는 방식이라고 말씀드렸습니다. 하지만 조합원들은 보통 주택사업에 대한 전문지식이 없거나 경험이 매우 부족합니다. 그래서 조합은 업무대행사를 선정하고 그들에게 사업의 일부나 전부를 위임합니다.

 

 

지주택-업무대행사

 

업무대행사는 시행사, 건설사, 투자사, 컨설팅사 등이 있는데요. 이들은 조합을 대신해서 토지매입, 공사진행, 자금조달, 사업관리 등을 수행합니다. 이는 조합원들에게 편리하고 유리한 일이 될 수 있습니다. 하지만, 업무대행사는 조합의 이익보다는 자신들의 이익을 우선시하는 경우가 많습니다. 이로 인해 조합원들은 다양한 피해를 입는 것이죠.

 

 

지주택-추가분담금-합의

 

예를 들어, 업무대행사는 토지를 고가로 매입하거나 공사비를 부풀리거나, 자금을 횡령하는 경우가 많습니다. 또, 본인들의 이익을 위해 사업을 방해하거나 조합을 해체하도록 유도하는 경우도 있습니다.

 

🔎 지주택 무려 460억 사기단 구속

 

부산광역시에 있는 지주택 사례를 살펴보겠습니다. 당시 업무대행사가 시행사와 건설사를 겸하고 있었는데요. 업무대행사는 조합원들에게 토지가격과 공사비가 저렴하다고 속였습니다. 하지만 알고보니 토지가격과 공사비가 시장가격보다 훨씬 높았었죠.

 

추가분담금-갈등-집회

 

그 업무대행사는 자신들이 소유하고 있는 토지를 고가로 팔고, 공사비를 부풀려서 조합원들에게 추가 분담금을 요구했습니다. 그래서 조합은 그 업무대행사와 계약을 해지하려고 했지만 업무대행사는 그것을 거부했습니다.

 

결국, 조합은 그 업무대행사를 상대로 소송을 제기했지만, 법원은 그 업무대행사의 계약을 유효하다고 판단하였고 결국은 사업이 중단되면서 수많은 조합원들은 이미 낸 분담금을 돌려받지 못했습니다.

 

 

 

 

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지주택 사업은 조합원들이 자신들의 토지나 분담금을 모아서 주택사업을 진행하는 방식으로, 토지확보의 어려움, 추가 분담금의 증가, 업무대행사의 전횡 등의 문제점과 위험성을 내포하고 있습니다. 지주택 사업은 성공확률이 매우 낮습니다. 적은 돈으로 큰 것을 절대 얻을 수 없다는 점 잊지마세요.